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加码TOD、逆势提速全国化,越秀地产扩张野心之下渡“难关”

2019-06-03 10:14:20蓝鲸财经
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年初业绩会上说好“稳步”前行的越秀地产股份有限公司(HK:00123,简称“越秀地产”),近日却一改沉稳旧态,扩张野心凸显。

5月中旬以来,越秀地产不仅从广州(楼盘)地铁手中拿下了两宗合计总价不低于78.5亿元的TOD项目购买权,更接连落子郑州(楼盘)、成都,首次进驻两座热点城市。

“一反常态”的越秀地产虽然凭借着近年来稳健的策略以及雄厚的股东背景,积累出良好的财务指标,但面对高开发难度的TOD项目(轨道+地产项目)以及逆势之下重启全国化扩张进程的双重压力,恐难言轻松。

半月连下两子,首入郑州、成都

进入五月份,房企首次进驻城市布局的案例有所增多。据蓝鲸房产不完全统计, 5月份,共计9家房企完成首进城市布局,包括华宇集团、众安集团、金辉集团(HK:00137)、首创置业(HK:02868)等分别首进天津(楼盘)、昆明(楼盘)、廊坊、东莞(楼盘)等城市,其中,越秀地产表现最为“积极”,5月内连“下”两城。

5月17日,一直坚守稳健风格的越秀地产,意外以173.8%的高溢价率拿下郑州新郑南龙湖区域一宗宅地,以此高调进驻郑州;此后不久,5月29日,越秀地产再次以“新成员”身份,一举拿下成都青白江区域地块,这是越秀地产在西南区域的首次落子。

突然提速接连新入两座城市的越秀地产,明显“不一样了”。资料显示,自2009年走出“大本营”广州后,越秀地产积极进行全国化扩张,2013年,其布局城市达到12个后,出现了近5年时间的“停顿”,直到2018年,越秀地产新进襄阳(楼盘)、济南(楼盘)等城市后,布局城市提升至15个。

对于越秀地产此地加大城市布局的做法,业内普遍抱以支持评价。上海(楼盘)中原地产研究部总监卢文曦对蓝鲸房产指出,成都、郑州分别是成渝、中原城市群的中心城市,相关区域不仅具备很好的发展潜力,同时也能填补越秀此前在布局区域间的空白。

“成都、郑州等仍然是人口不断聚集的区域性中心城市,房地产业的前景依然看好,越秀地产战略性进入这两座城市应该是为了公司业务的可持续发展。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜向蓝鲸房产如是表示。

不过,也有市场分析人士对于越秀地产高溢价率拿地,对于后续实际开发层面的挑战表示谨慎态度。有郑州当地市场分析人士对蓝鲸房产表示,越秀地产此次拿到的新郑南龙湖6号地块,楼盘价在5000元左右,这相较此前区域中出现过的超7500元“地王”级楼面价有一定差距。不过,近两年南龙湖地域新盘供应量极大,去化情况也参差不齐,如何在众多同类项目中脱颖而出,可能是初来乍到的越秀地产在拿地后首要考虑的问题。

除接连完成两座城市布局外,5月下旬越秀地产还收获了两单TOD项目(结合轨道交通进行房地产项目开发)的购买权,两宗项目均来自其第二大股东广州地铁。

5月28日,越秀地产发布公告称,控股股东广州越秀集团订立了两份越秀地产期权契约,取得广州地铁持有的萝岗项目与陈头岗项目各51%权益的可收购权。根据公告内容显示,相关项目有望在2019年三季度开工,越秀地产则有意在今年四季度行使购买权,预计总成本将在85亿元至90亿元之间。通过上述收购,将为越秀地产提供179万平方米的土地储备。以当地租售服务平台提供的周边项目价格为参考,相关地块货值或超过400亿元,以此估算,越秀地产权益货值有望在200亿元以上。

值得一提的是,此前,越秀地产刚刚从广州越秀集团(控股股东)以及广州地铁(第二大股东)手中拿下了广州增城品秀星图项86%股权及贷款权益,相关股权对价总额达141.08亿元,其中,广州地铁部分转让35%项目股权,对价约56.26亿元。

在两大靠山的助推之下,越秀地产提速之心乍现。

规模野心凸显,扩张路仍挑战重重

一直以来,参与TOD项目以及跨地域扩张,均被视为房企资本实力的重大考验。对于越秀地产而言,在拿下两宗项目购买权后,资金能否如期到位,与此同时逆势拓展全国化布局,越秀地产会否出现“水土不服”,成为业界关注的问题。

由于早期“地王”项目吃了苦头的越秀,在近年来主动放缓脚步,同时财务指标亦有较高安全边际。资料显示,越秀地产在2019年、2020年到期债务分别为57.9亿元、84.6亿元,偿债压力相对较小,截至2018年末,净负债率仅为64.3%,大幅低于行业净负债率超过100%的平均水平。

对此,柏文喜表示,国企背景的越秀地产在财务管控方面应该是比较谨慎的,跨区域的异地扩张以及加码TOD项目应该已有足够的财务资源准备,可能在短期内会提升公司负债率,但应该不会造成不可承受的财务压力。

良好的财务数据客观上为越秀地产加大投入提供了较好的条件,然而,随着2018年楼市调整政策不断趋紧,在2019年以来“收缩”、“聚焦”逐渐成为房企们口头禅,此时选择同时发力全国化及TOD项目的越秀地产仍显得突兀。

“越秀地产可能觉得今年是快速发展的机会,或者说,再不抓紧,后面机会将越来越小。”上海中原地产研究部总监卢文曦对蓝鲸房产指出,加速全国化布局,主要还是从发展规模来考虑,而现在房地产行业仍是拼规模的时期,因为未来企业扩张的难度会越来越大。

事实上,根据克而瑞发布的百强房企排行榜来看,越秀地产从2014年31位的销售排名到2018年百强房企第50位,可以看到,越秀地产当下面临的挑战,更多来自规模增速上掉队的压力。

然而,企业充盈的财务状态却并不意味着越秀地产可以“高枕无忧”,在加码TOD、加快全国化的发展之路上,越秀同样将面对诸多挑战。国内以TOD项目开发见长的京投发展副总裁潘长青便曾对媒体表示,“TOD项目的门槛较高,除了降噪问题,地铁上盖的绿化率、土地厚度、植物的抗风性等都有极高要求。”他指出,TOD项目的开发存在着开发周期长、运营要求高等特点。

对此,财经评论员严跃进也向蓝鲸房产分析说,房企进入TOD项目也可能会面对一些挑战,第一是,轨道交通建设在政策上有一些不确定性,如果后续政策调整,则会出现工期延长、成本增加等问题;第二是,轨道交通项目将涉及到更多不同于纯地产开发的业态,这要求房企对城市规划有更好的把握,如果说规划作出调整可能也会增加成本;第三是项目的未来还是需要通过运营来盈利,对企业在操作复合型地产方面的运营能力要求很高。

与此同时,伴随着越秀地产全国化布局的快速推进,其同样需要面对诸多不确定性因素。从历史经验来看,来自本地房企以及已完成深耕布局全国化房企间竞争、对于市场定位的判断、备案价格的确定与审批等,均考验着“首入”房企的营运能力。

或正是因为种种不确定性,越秀地产对于2019年提出了680亿元的“保守”目标,同比增幅仅17%。不过,从今年1-5月数据来看,越秀地产的销售依然可圈可点。根据亿翰智库数据,1-5月份越秀地产全口径销售金额为286亿元,权益销售金额为236亿元,分别为41名、37名,较2018年排名分别上升了9个、13个名次。截至今年5月份,越秀地产已完成全年目标的42.06%,完成率在亿翰智库梳理的27家典型房企中排名第四。

“在行业整体高周转的背景下,房企在每年前5个月所拿土地均有望成为年底补业绩的重要砝码。”一位不愿具名的业内人士对蓝鲸房产表示,“TOD项目以及城市首子项目的开发周期显然普遍长于常规开发项目,这也意味着,越秀地产近期拿到的这些地块,能否在年内入市也存在极大不确定性。因此,不排除越秀地产在四季度收官阶段业绩冲刺乏力的可能。”

此前,越秀地产曾将2020年定为冲击千亿规模的关键年份,以2019年680亿元的业绩目标计算,其要面临的涨幅依旧巨大。而通过近期重金布局的TOD项目以及重启全国化扩张战略之下,能否成为贡献业绩增量的核心力量,助推越秀地产成功跨过千亿门槛,尚需时间来证明。

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